Kiracı Hakları

Kiracı hakları kira sözleşmeleri kapsamında ele alınması gereken konular arasında yer alır. Kira sözleşmeleri kiralayan ile kiracı arasında imzalanan ve hukuki değere sahip belgelerdir. Kira sözleşmelerinin taşıması gereken kriterler onun hukuka uygun hale gelmesinde etkili bir unsurdur.

Kiracı hakları konusunun ortaya çıkmasında etkili olan durum ise kiraya veren tarafın yükümlülükleri kapsamındadır. Kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan sözleşmeler taraflara bazı haklar tanır. Bu hakların kullanılması gerekli olduğunda ise yasalar çerçevesinde karşılıklı olarak kullanılabilmesi mümkün olur.

Kiracı olarak adlandırılan taraf hakları kapsamında ortaya çıkan talepleri karşısında kiraya verenden isteklerde bulunabilir. Kiraya veren de kendisine tanınan hukuki haklar çerçevesinde kiracısı ile arasındaki sözleşmeye dayalı ilişkiye göre hareket eder.

Kiracı Haklarının Kapsamı

Kiracı hakları olarak adlandırılan durum kiracının imzaladığı sözleşmeye bağlı olarak yasaların kendisine tanıdığı haklardır. Kiracı hakları kapsamı söz konusu olduğunda ise birçok hakkın kendisine tanındığı görülmektedir. Bunlar aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

• Kiralananın sözleşmeye uygun biçimde ve karar verilen tarihte teslim alınması,
• Kira sözleşmesi süresince taşınmazın kiralandığı şekliyle kalmasını isteme hakkı,
• Kiralananın kullanılmasının yanı sıra yararlanılmasının kiracıya bırakılmasını talep etme hakkı,
• Kiralananın geri iadesi sırasında teslim alınan koşullarda kiralayana verilmesi durumunda depozito iadesini alma hakkı,
• Kullanım sırasında doğacak ve kiralayanı ilgilendiren giderlerin kiralayan tarafından ödenmesini isteme hakkı,
• Kiralayanın rızası olması durumunda kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verebilme hakkı,
• Kiralananla ilgili oluşabilecek ayıbın giderilmesini isteme hakkı,
• Sözleşme sürdüğü müddetçe kiralanan taşınmazı kullanabilme hakkı,
• Kiranın geç ödenmesi durumunda ceza uygulaması yapılmasına yönelik bir sözleşmenin yapılmamasını isteme hakkı,
• Kiralananın kullanım açısından elverişliliğini yitirmesi ve verilen süreler içerisinde bu durumun ortadan kaldırılmaması durumunda sözleşmeyi sonlandırma hakkı,
• Kiraya verenin yapmakla yükümlü olduğu sigorta ya da vergi türü sorumlulukların aksi kararlaştırılmadığı müddetçe yapılmasını isteme hakkı,

Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme

Kiracı hakları kapsamında kiralayan ve kiracılar arasında doğabilecek uyuşmazlıklarda görevli mahkemeler aracılığı ile hukuki işlemlerin yapılması mümkün olur. Kira sözleşmelerinin sonucunda ortaya çıkan uyuşmazlıklar arasında; tahliye isteme talebi, kira bedelinin tespiti davası, sözleşme fesih davaları, sözleşmeden kaynaklanan alacak davaları yer alır. Bunun yanı sıra tazminat davaları, kiracı haklarını kapsayan davalar görüleceği zaman görevli mahkemelere müracaat edilmesi gerekir.

Kiracı hakları ve diğer konularla ilgili olarak görev yapan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiracıların haklarına yönelik olarak dava açılabilecek yetkili mahkemeler ise kiracının yerleşim yeri mahkemesidir. Bunun yanı sıra kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesi de yetki sahibidir.

Kontrat Yapılmadığında Kiracı Hakları

Kira sözleşmeleri hazırlanırken şekil şartı aranmamaktadır. Kiracılarla yapılan sözleşmeler tarafların irade beyanları esas alınarak da uygulamada kendisine yer bulmaktadır. Bundan dolayı da yazılı olmayan sözleşmelerin de hukuki değeri bulunur. Yazılı şekilde hazırlanmış kontratlar aracılığı ile yapılan sözleşmelerin hukuki değeri ispat kolaylığı sağlamasından kaynaklanır. Sözlü olarak yapılan anlaşmalar sözleşmenin geçerliliğine bir engel teşkil etmemektedir.

Kiracı hakları söz konusu olduğunda kontrat yapılmadan da bu haklardan yararlanıldığı görülür. Yazılı olarak hazırlanan sözleşmelerin kiracılar için sağlamış olduğu hakların kontrat yapılmaması durumunda da geçerli olduğu görülmektedir.

Kiraya veren yazılı veya sözlü olarak hazırlanmış olan sözleşmeler kapsamında hukuka aykırı olarak davranamamaktadır. Kiralayan hukuk çerçevesinde kendisine tanınan haklarını kullanabilirken kiraya veren de hukuka aykırı bir biçimde kiracısını tahliye etme hakkına sahip değildir.

Kiracı hakları kapsamında sözleşmenin yapılma şekli önemli olmazken yazılı veya sözlü olarak da yapılsa kira sözleşmelerinin hukuki değeri sabit kalmaktadır. Bu değere bağlı olarak da tarafları bağlayıcı özellik gösterir.

İşyerleri Açısından Kiracı Hakları

İşyeri olarak adlandırılan yerlerde mal üretiminin yapılmasının yanı sıra hizmet de verilebilir. Bu mekanlarda işçilerin birlikte hareket ettiği görülürken işyeri olarak tanımlanacak üniteler İş Hukuku kapsamında değerlendirilir.

Kiracı hakları konusu iş yerleri için de geçerli olurken burada da kiralayan ve kiraya veren arasında ortaya çıkan hukuki bir süreç söz konusudur. İş yerlerinin kiralanması durumunda depozito ödemesi yapılması gerekli olduğunda en fazla 3 aylık bedel alınabilir.

Kiracı hakları kapsamında iş yeri kirası yabancı para birimi üzerinden ödenecekse bu durumda da kiracının taşınmaz üzerinde 5 yıllık kira bedeli değişiklinin yapılmamasını isteme hakkı bulunmaktadır. Kiralayan kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yapmakla yükümlü değildir.

Kiracı hakları arasında yer alan durumlardan biri de kiralayanın kiraladığı malı iade edeceği zaman aynı koşullarda geri vermesi durumunda depozitosunu geri alma hakkı bulunur. Kiraya veren sözleşme bitse dahi konut ya da iş yeri sözleşmelerini feshedememektedir. Kiraya veren tarafın fesih hakkını kullanabilmesi için kiracı ile arasında yapılan sözleşmenin 10 yıllık uzama süresine sahip olması kiracılara tanınan haklardan biridir.

Ev Sahiplerinin Evi Satması ve Kiracı Hakları

Kiracı hakları arasında merak edilen pek çok konunun varlığı dikkat çekmektedir. Bu konulardan biri de ev sahiplerinin evlerini satması durumunda ortaya çıkan kiracıların haklarıdır. Kira sözleşmesi yapılmak sureti ile kiraya veren ve kiracı arasında imzalanan sözleşmeler malın satımı sırasında engel teşkil etmemektedir.

Kiralanan malın maliki değiştiğinde kiracı ile yapılmış olan sözleşmenin aynı şartlarda sürdüğü görülür. Eski sözleşme aynı şartlarda geçerliliğini korumakla birlikte yeni malik açısından da bazı hakların doğması kaçınılmaz olur.

Kiracı hakları kapsamında yeni malik için kira sözleşmesi öncesinde kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istemesi durumunda bazı durumları kanıtlaması zorunluluğu doğmaktadır. Yeni malik kira sözleşmesine kiralayan sıfatı ile taraf olacağından kiracı haklarının geçerliliği yeni malike karşı da ortaya çıkan bir durumdur. Bununla birlikte yeni malik açısından da talep edilebilecekler olacaktır.

Kiracı hakları söz konusu olduğunda yeni malikin kiralayan sıfatı ile kiracıya taşınmazın tahliye edilmesi yönünde taleplerini iletmesi mümkündür. Bu durumda kiralayanın koşulları sağlaması kendisinden beklenir.

Kiralayan kiracısına taşınmazı satın almasının ardından bir aylık süre içerisinde tahliye ihtarnamesi gönderebilmektedir. Bu durumda kiracının taşınmazı tahliye edebilmek için 6 aylık bir süreye sahip olduğu görülür.

Kiralayanın dava açması gerekli olduğunda yasal süresi içerisinde hareket etmesi zorunludur. Bu durumda da kiracıya verilen ihtar süresi olan 6 aylık zamanın beklenmesi gerekir. 6 aylık sürenin aşılmasının ardından ise kiraya verenin dava açma hakkı ortadan kalkacaktır.

Kiracı hakları hukuki açıdan korunurken sözleşme yapılıp yapılmaması önemli olmamaktadır. Buna rağmen yazılı olarak yapılmış olan sözleşmelerin ispat kolaylığına yol açması nedeni ile kiralayan ve kiracı arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda önemli hale gelir.

Sözlü olarak yapılmış olan sözleşmeler açısından da bir değişiklik olmazken yazılı anlaşmalarla aynı hukuki değere sahip olan bu tür sözleşmelerin de geçerliliği bulunmaktadır. Kiracı ve kiraya veren çeşitli nedenlerle karşı karşıya gelebileceği için de hukukun bilimsel bakış açısına gerek duyulur.

Kiracı hakları kapsamında kanun koyucunun çeşitli düzenlemeler aracılığı ile bu konuyu güvence altına aldığı görülürken bu haklar karşılıklı olarak menfaatlerin korunmasına yöneliktir. Bundan dolayı da hukuki çerçevede kiracıların yanı sıra kiraya verenin hakları da korunur.

Kaynak: https://leventsamgar.com/kiraci-haklari-nelerdir/